Nieruchomości i budownictwo w Polsce

Zakup nieruchomości w Polsce regulowany jest przede wszystkim przez Kodeks cywilny. W zależności od rodzaju nieruchomości należy również wziąć pod uwagę ustawę o gospodarce nieruchomościami czy ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Z punktu widzenia ustalenia przeznaczenia nieruchomości istotne jest natomiast odwołanie się do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Umowa deweloperska powinna zawierać w szczególności dokładne informacje o nieruchomości (powierzchnia, usytuowanie, etc.), harmonogram prac budowlanych, cenę oraz terminy płatności, termin przeniesienia prawa własności oraz zasady odstąpienia od umowy. Kluczowe jest również sprawdzenie, czy deweloper posiada wszystkie niezbędne pozwolenia na budowę oraz czy nieruchomość jest wolna od obciążeń prawnych.

Najczęstsze problemy prawne w budownictwie dotyczą sporów o wykonanie umowy, opóźnień w realizacji projektów, naruszeń przepisów budowlanych oraz kwestii związanych z gwarancją i rękojmią za wady budowlane. Ważne jest, aby wszystkie umowy były precyzyjnie sformułowane i uwzględniały wszystkie kluczowe elementy.

Przepisy dotyczące ochrony środowiska w budownictwie obejmują m.in. wymogi dotyczące gospodarki odpadami, ochrony przyrody, emisji zanieczyszczeń oraz efektywności energetycznej budynków. Każdy projekt budowlany musi uwzględniać te przepisy i często wymaga uzyskania odpowiednich pozwoleń środowiskowych.

Zgodnie z zapisami tzw. ustawy deweloperskiej, Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Ponadto deweloper zobowiązany jest do przekazania nabywcom informacji dotyczącej swojej sytuacji prawno-finansowej oraz zobowiązany jest sporządzić harmonogram realizowanej inwestycji. Deweloper zapewnia realizację inwestycji zgodnie z harmonogramem oraz zobowiązany jest do usunięcia wad stwierdzonych w okresie rękojmi.

Przy sprzedaży nieruchomości kluczowe jest dokładne sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, w tym ksiąg wieczystych i złożonych w tych księgach dokumentów, co odbywa się w ramach sporządzenia raportu due diligence nieruchomości. Przed kupnem nieruchomości należy sprawdzić możliwości jej zagospodarowania, uprawnienia osób trzecich do nieruchomości (np. prawo pierwokupu) oraz uwarunkowania środowiskowe. Umowa sprzedaży nieruchomości musi być podpisana w formie aktu notarialnego.

Umowa najmu powinna zawierać kluczowe elementy takie jak dokładne opisanie przedmiotu najmu, wysokość czynszu oraz zabezpieczenia jego płatności, określenie czasu trwania umowy najmu, odszkodowanie i kary umowne, warunki wypowiedzenia oraz obowiązki wynajmującego i najemcy w zakresie utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie.

Najważniejszym przepisem regulującym proces budowlany jest ustawa Prawo budowlane oraz wydane na jej podstawie przepisy wykonawcze. Dokumenty te regulują proces budowlany od uzyskania pozwolenia na budowę, przez realizację projektu, aż po oddanie budynku do użytkowania. Przepisy te określają również obowiązki inwestora, projektanta i wykonawcy oraz zasady prowadzenia nadzoru budowlanego.

Rewitalizacja i renowacja budynków często wymaga uzyskania odpowiednich pozwoleń, zwłaszcza jeśli obiekt jest wpisany do rejestru zabytków. Przepisy te regulują również kwestie dotyczące ochrony konserwatorskiej, standardów wykonania prac oraz zgodności z lokalnymi planami zagospodarowania przestrzennego.

Od 01 maja 2016 r. obywatele z UE mogą kupować nieruchomości, w tym rolne i leśne, na takich samych zasadach (tj. również z takimi samymi ograniczeniami), jak obywatele PL. Proces zakupu obejmuje standardowe procedury prawne i administracyjne, takie jak sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości i podpisanie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.